2021년 11월 15일 월요일, 국토교통부는 다음과 같은 보도자료를 배포하였다.
주택 조기 공급을 위한 민간 사전청약 제도기반 마련 신혼부부·생애최초 특별공급 개선을 통한 사각지대 보완
- ｢주택공급에 관한 규칙｣ 일부 개정안 시행(11.16일) -
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제목과 같이 두 가지 사안에 대한 내용이다. 하나는 민간 사전청약 제도이며, 다른 하나는 신혼부부 및 생애최초 특별공급 개선안이다.
본 포스팅에서는 특별공급 개선건에 대해 알아보도록 하자
금일 보도자료는 11/16일 부로 관련안에 대해 주택공급에 관한 개정규칙 일부를 시행하는 내용의 보도이다.
관련 개정안은 2021년 8월26일에 국토교통부에서 개편계획에 대해서 언급했으며 세부 개편안에 대해서는 2021년 9월 7일 다음의 보도자료를 통해 상세히 다루고 있다.
무주택실수요자특별공급청약기회확대한다
1인 가구, 소득기준 초과자, 무자녀 신혼 등 특공 사각지대 보완
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본 개정안의 기본 취지는 기존의 부동산 청약 정책에서 사각지대로 몰려 특별공급을 할수 없었던 세대에 대한 보완하고자 함이다.
동일한 카테고리하에 놓여진 신혼부부 / 생애최초 대상자임에도 불구하고 특별공급 청약을 할 수 없었던 세대에 대해 어떤 개정안을 제시했는지 세부내용을 살펴보자
신혼부부 특별공급 개정
기존 혼인기간 7년 이내 무주택세대 신혼부부이면서 특별공급이 불가능한 세대는 다음과 같았다.
- 소득기준 초과
- 무자녀 신혼
소득기준 초과 : 신혼부부의 특별공급 소득기준은 아래 표와 같다.
국민주택, 민영주택 각각, 우선(70%)과 일반(30%)에 대해 도시근로자 월평균소득기준을 기준으로 자격제한을 두고 있다.
도시근로자 월평균 소득을 살펴보자
3인 이하 세대의 월평균 소득은 대략 6백만원이다. 4인 이하는 7백만원. 생각보다 엄청 높다. (필자가 도시근로자 월평균소득에도 못미치는지 이제야 알게됐다 ㅠㅠ)
소득요건 제한이 가장 낮은 것은 민영주택 일반(30%) 맞벌이 신혼부부의 160%이다. 3인이하 960만원 / 4인이하 1,135만원. 가계 월소득 기준으로 충분히 잘 살고 있는 부유층 가계로 볼수도 있으나 대기업 맞벌이 신혼부부 등이 이에 해당되며 특별공급 신청은 불가했다.
(통계청에 따르면 소득 1억원 이상 신혼은 11.3% 나 된다고 한다.)
무자녀 신혼 : 무자녀 신혼부부일 경우에는 소득기준만 맞다면 특별공급 신청은 가능하다. 그러나 신혼부부 특별공급 당첨의 우선순위가 자녀수 순으로 공급됨으로 무자녀는 사실상 당첨이 안된다고 봐야한다.
개정안
소득기준 초과 및 무자녀 신혼부부에 대한 특별공급 개선안은 다음표와 같다.
위 표와 같이 민영주택에 한해서 기존의 우선공급과 일반공급을 총 70% 비중까지 줄이고 소득요건 미반영 / 자녀수 미고려하는 선발방식의 특별공급 추첨제를 신설하고 30% 비중을 적용하였다. 단, 소득요건은 반영하지 않더라도 자산규모가 있는(?) 신혼부부에게 부여할 특별공급 혜택은 아니기에 소득기준 160%를 초과하는 자는 자산기준(부동산 자산가액기준, 3.3억원 이하 - *실 보유 부동산 평가액이 아닌 자산평가액으로 판단)를 만족하여야 청약이 가능하다.
생애최초 특별공급 개정
기존 생애최초 특별공급의 신청자격은 세대원 모두 주택소유 이력이 없고, 일반공급 1순위, 혼인중이거나 미혼인 자녀가 있는 자, 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세 납부자이어야 했다. 더불어 소득기준 제한도 있었다.
생애최초 특별공급 청약 불가능항 세대는 다음과 같다.
- 소득기준 초과
- 1인가구
소득기준 초과 : 대기업 맞벌이 신혼부부와 마찬가지로 소득 초과(민영 160%) 생애최초 주택구입자 또한 특별공급 청약이 불가했다.
1인 가구 : 최근 1인 가구 증가추세로 상당히 많은 1인가구가 있는데 혼자 산다는 이유로, 특별공급의 대상조차 될 수 없었던 것이다!
통계에 따르면 전체 가구중 1인 가구는 약 20%수준이며 이중 64%가 주택구입 경험이 없다고 나온다. (위 링크 보도자료에서 확인가능)
즉, 전체 가구중 20% x 64% = 약 13% 의 1인 가구가 생애최초 특별공급 신청(자산기준 미고려시) 대상으로 상당히 큰 사각지대에 있었다.
개정안
1인 가구 및 소득초과 에 대한 특별공급 개선안은 다음표와 같다.
위 표와 같이 민영주택에 한해서 기존의 우선공급과 일반공급을 총 70% 비중까지 줄이고 소득요건 미반영 / 1인가구 가능조건의 선발방식의 특별공급 추첨제 30% 비중을 적용하였다. 단, 신혼부부 특별공급과 동일하게 소득기준 160%를 초과하는 자는 자산기준(부동산 자산가액, 3.3억원 이하)를 만족하여야 청약이 가능하다. 더불어 1인 가구는 60m2 이하의 주택만 신청이 가능하다.
특별공급 개정 의미
기존 특별공급에서는 같은 무주택 신혼부부이면서 소득이 조금 더 높다는 이유로 지원자격이 되지 않았다. 지금의 주택 가격이 월 소득이 몇 백 더 높다고 매수 할 수 있는 가격은 아니다. 소외됐던 사각지대 신혼부부 가구에 대해 조금이나마 공정성을 부여한 개정이라고 생각한다. 더욱이, 출산율 및 30대 기혼비율이 감소하고 있는 위기의 대한민국에서 조금이나마 도움이 되는 의미 또한 가진다고 생각한다.
비슷한 맥락으로 자녀수 기준 당첨기준에 따라 특공 청약의 의미가 없었던 무자녀 신혼부부에게도 차별보완의 위한 개정이다.
생애최초에 대해서도 현재 급여 생활소득자가 접근하기 어려운 주거매입비용을 고려한다면, 소득기준제한이 없는 공급분 신설은 공정성의 일부 실현이며, 12.5%를 차지하고 있는 1인 가구에 대해서도 자격을 부여한것은 보다 공정한 개정안 설계라고 평가한다.
요약하자면, 사각지대에 그나마 특별공급의 기회를 부여했고 공정성이 보완되었다고 볼 수 있다.
한계
소득기준을 만족하던 기존 신혼부부, 생애최초 청약대기자 입장에선 경쟁률이 높아져, 당첨확률을 낮추는 등의 불만이 야기될 수가 있다. 소득요건 초과자 대비 상대적 저소득, 상대적 보다 어려운 양육환경에 놓인 청약대기자들 입장에선 더 어려운 계층에게 기회를 주는 것이 옳다고 생각될 수도 있다.
이런 상황을 의식했는지 금번의 개정안에서는 소득요건 미반영의 30% 구간의 추첨에 대해서 기존 특별공급 청약자(70%)중 탈락자가 재 추첨이 가능하도록 했다.
무려 두번의 추첨 기회가 주어지는 것이다!
새로 편입된 특별공급 지원 가능 세대에게는 특별공급이 특별공급같지 않은 경쟁률을 갖는 것이지만.. .수백, 수천에 이르는 일반청약 보다는 상당히 낮은(?) 경쟁률이긴 할 것이다.
예상 경쟁률
통계에 따르면 2020년 특별공급 경쟁률은 신혼부부 5:1, 생애최초 13:1 이었다. (위 링크 보도자료에서 확인가능)
신혼부부 특공부터 예를 들어보면
기존) 우선공급(70%) : 7세대
일반공급(30%) : 3세대
경쟁률 5:1 기준 '우선 + 일반' 50세대 청약
변경) 우선공급(50%) : 5세대
일반공급(20%) : 2세대
추첨제 (30%) : 3세대
1)기존의 '우선 + 일반' 청약 50세대 중 당첨 7세대를 제외한 43세대는 추첨제로 넘어옴
2)추첨제 청약자(소득기준 초과 or 무자녀)는 동일하게 50세대라고 가정하겠다. 소득기준 초과 신혼부부는 기존 청약자 대비 많지는 않으나 무자녀로 신혼부부 청약을 포기했던 다수의 신혼부부의 청약이 예상된다. 세대수의 근거와 의미는 없으나 50세대 정도 청약시 경쟁률 정도를 파악하고자 가정하였다. (현재는 근거를 삼은 통계를 확보하지는 못했으나 향후 가늠할 만한 통계자료 확보시 본 포스팅을 수정토록 하겠다.)
이 경우에 3세대 모집에 43세대 + 50세대가 지원 하게 되어 31:1 로 예상된다. 일반청약에 비해선 상당히 낮다고 볼수 있으나, 특별공급의 경쟁률치고는 높다고 볼수 있다.
생애최초 특공의 예를 들어보면
기존) 우선공급(70%) : 7세대
일반공급(30%) : 3세대
경쟁률 13:1 기준 '우선 + 일반' 130세대 청약
변경) 우선공급(50%) : 5세대
일반공급(20%) : 2세대
추첨제 (30%) : 3세대
1)기존의 '우선 + 일반' 청약 130세대 중 당첨 7세대를 제외한 123세대는 추첨제로 넘어옴
2)추첨제 청약자(1인가구 or 소득기준 초과)는 500세대라고 가정하겠다. 근거는 없다. 19년 인구주택 총조사 기준 1인가구20%중 주택구입 경험 없는 64%를 고려서 약 13%(전체가구 중)이다. 한마디로 엄청난 1인가구가 생애최초 특공의 대상자가 되었다는 뜻이다. 소득기준 초과 세대를 고려하지 않더라도 1인 가구 만으로 수백, 수천 세대인원이 청약에 참여할 가능성이 있다. 이런 가정을 바탕으로 우선 500 세대를 넣어보겠다. 세대수의 근거와 의미는 없으나 500세대 정도 청약시 경쟁률 정도를 파악하기 위함이다.
이 경우에 3세대 모집에 123세대 + 500세대가 지원 하게 되어 208:1 로 예상된다. 일반청약 이상의 경쟁률이 예상된다. (일반청약은 가점이 낮으면 안넣기라도 하니까...)
이상 개정안 설명 및 분석을 마치겠다.
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